マンションを購入しないという決断をした今、僕は戸建てに住むことになりました。

そこで僕に残された選択肢は次の3つになりました。

  1. 注文住宅を建てる
  2. 新築戸建を購入する
  3. 中古戸建を購入する

結果として、中古戸建を購入することにしたわけですが、この決断をするまでにいろいろなことを悩みました。

僕が中古戸建を購入するに至った過程を紹介します。

注文住宅にしなかった理由

家についてはあまり関心がありませんと思っていましたが、妻やハウスメーカーの営業マンと話をする中で、僕はこだわりが強いことがわかりました。

たとえば、こんな条件です。

  1. スッキリとシンプルな家がいい
  2. 外壁はガルバニウム鋼板がいい
  3. 収納が多い方がいい
  4. 家事動線が便利な方がいい
  5. バルコニーはいらない
  6. 高気密高断熱で年間を通して快適な家がいい
  7. 駐車場は最低2台分必要

などなど

こうやって書いてみるとかなり多いことがわかりますね。

こだわりが強い人はまずは注文住宅になるのが普通です。

でも僕は注文住宅を建てないことに決めました。

その理由をご紹介します

人気エリアなので、とにかく土地がない

最大の理由は土地です。

僕が家を建てようと思っていたエリアには土地がほとんどありません。
10年前くらいから大型ショッピングセンターができたり、幹線道路ができたりして生活が便利になってきました。
そのため、多くの人が移り住んできました。

新しい世代の家族が増えていて、近くの小学校もいつのまにかマンモス小学校になったようです。

もちろん、お金を出せば土地を購入することができますが明らかに予算オーバーになります。

家には土地が必要不可欠です。土地がない戸建てはありませんよね(笑)

土地がなかったら、家なんてたてようがないです。

建築条件付き土地しかなく、希望の住宅会社で家をたてることができない

もちろん人気エリアに土地がまったくないわけでもありません。
人気のエリアは色んな所で宅地造成をしています。

お!こんなところに土地を作ってる!

そんな気持ちで、土地情報を見てみると毎回ガッカリします。

【建築条件付き】

この一言で何度がっかりさせられたことか・・・。

土地の場所が良いからと言って、新築で建てる家が満足できなかったら注文住宅の意味がない。
注文住宅なら自分が納得するまでこだわりたい!

土地が無い、あっても建築条件付きの土地

希望の家をたてることができない

という理由で注文住宅を建てることをやめました。

新築戸建にしなかった理由

注文住宅を建てないと決めると、次の選択肢は新築戸建てか中古戸建てのどちらを買うかという二択です。

結果として、新築戸建を買わないことに決めたのでその理由をお伝えします。

新築戸建はお得感がない

新築戸建は注文住宅よりも安く家を購入することができます。

注文住宅で2,000万円で建てられる場合、戸建てだと1,500万円くらいでしょうか。

土地を含めると新築戸建が4,000万円に対して、新築戸建ては3,500万円。

値段で見るとお得です。

しかし、戸建住宅の最大のデメリットは間取りが決められていること。
注文住宅の場合は、ウォーキングクローゼットをつけたいとかパントリーをつけたいなど希望に応じて間取りを決めることができます。
戸建の場合は、先に間取りが決まっているので家に合わせて生活スタイルを合わせることが必要になってきます。

せっかくの新築なのに、我慢しなきゃならないのがストレスに感じるような気がしました。

販売価格に無駄な経費が含まれている

物の値段は新品が最も高いです。
新品の物には、その商品を売るための広告費や人件費など商品とは関係のない経費が含まれています。
家の場合も同じで、新築戸建を販売するための広告費や建築会社の利益などが家の原価に上乗せされています。

1,500万円の家の場合、家の原価が1,000万円くらいで、広告費や利益が500万円上乗せされているはず。

そのため、1,500万円で家を購入しても、その価値は1,000万円くらいしか無いことになります。
新築を買って、家の鍵を開けた瞬間に500万円の値下がりが起きます。

そのため、新築物件は割高です。

中古物件の購入を決めた理由

注文住宅と新築戸建を諦めたので、残る選択肢は中古物件だけです。

中古物件を購入することに決めると、家選びの幅がかなり広がったように感じました。

思いがけず割安な物件が見つかった

中古物件の最大のメリットは価格が安いことです。

一方で、最大のデメリットは家に使用感があることがです。

当たり前の話ですが、それが中古です。

新築戸建が3,500万円で販売されているエリアで、中古物件が2,000万円という物件も普通にあります。
その場合、築年数が20年とかかなりの年数が経過しています。

家選びの初期から中古物件を見ていましたが、やはり築年数が古くリフォーム前提で売られている家ばかりでした。

しかし、物件探しをしているとかなりお得な物件を見つけることが出たのです。

築年数3年!販売価格2,300万円。

はっきり言って飛びつきました!

見た瞬間に不動産会社に連絡して、内見をお願いしました。

築年数3年は新築と同じくらいです。
目当ての物件のエリアでは新築戸建が3,000万円が一般的な中、かなりのお得感があります。

あまりにもお買い得なので、事故物件?とも疑いました。

よくよく調べてみると、その物件は競売物件だったのです。

前の住人が結婚のため家を購入しましたが、離婚で手放すことになったようです。

離婚なんて縁起が悪い。と、思うかもしれませんが、築浅の物件の大半が離婚が理由です。

僕はあまり気になりません。

価格が安いという中古物件の最大のメリットを享受しながらも、デメリットである使用感もないという最強クラスの中古物件を見つけることができたのです。

資産価値を保つことが出来る

木造の家は築20年で建物の価値がなくなると言われています。
そう言われてるにも関わらず、住宅ローンを35年にするのは残りの15年は何のためにお金を払っているのでしょうか。

中古物件も同じで、築3年で購入しても20年をすぎれば建物の価値がなくなります。
単純計算で新築の時の5%の値段分、家の価値がなくなっているということです。

1,500万円の家の場合、毎年75万円の価値がなくなっています。

  • 1年後 1,425万円
  • 2年後 1,350万円
  • 3年後 1,275万円
  • 5年後 1,125万円
  • 10年後 750万円
  • 15年後 375万円
  • 20年後 0円

という計算です。
正確には新築プレミアムが関係するので、1年目の価格の下落が最も大きいのですが・・・そこは計算上割愛します。

しかし、僕が見つけた中古物件は相場と比較しても割安です。
不動産会社の営業マンに聞いてみても今よりも300万円高くても売れていたでしょうね。とコメントあり。

300万円は、4年分の価格下落に相当します。
つまり、今買った値段は4年後の築7年の家の価値で購入することができたということ。

これを逆に考えれば、4年後でも同じ値段で売れるということです。

中古住宅を購入すれば、4年間は資産価値が変わらないということになります。

立地エリアがよいので、土地の値段が変わらない

家の価格は毎年下落していきますが、土地の価格はどうでしょうか?

周りをみると宅地造成を活発に行っているエリアです。
新しい家族がドンドンと増えていることがわかりました。

つまり今後の地価の下落は余り考える必要がありません。

購入価格と同じ金額で売却することができそう

僕は家は一生モノの買い物とは考えていません。

家族構成や年収に応じて家を買えてもいいと思っています。

それであれば、賃貸暮らしでも良いのでは?と思いますよね。

賃貸だったら毎月の家賃は消えてなくなりますが、家を買えば、家賃は住宅ローンの返済に回ります。

例えば年間家賃が100万円支払っていたものを、住宅ローンの返済に回せば、一年間に100万円減ります。
金利の話を無視すると、持ち家の資産価値が変わらなければ家を売ることで1年後に家賃として支払った100万円を回収することができます。

僕は中古物件を購入して、売却前提で住むつもりです。
住む期間は子どもが小学校に進学するまでの5年です。

築3年で購入しているので、5年たってもまだ築8年です。

中古物件を3年後の価格で安く購入できているので、5年後に売却しても今よりもほぼ同じ値段で売れる可能性があります。

さらに、人気のエリアなので地価も安定していて購入希望者も多いと予想しています。

中古物件を購入した後に、一生住むのではなく売却するという出口戦略を考えています。

まとめ

いかがだったでしょうか。

持ち家を購入しようと思ってから、中古物件を購入するまでの僕の考えの変化をまとめました。

注文住宅は、自分オリジナルでこだわった家をたてることが出来るのが魅力。
でも、住みたいエリアに土地がなく、好きな建築会社で家を建てることもできません。

新築一戸建ては、妥協する必要もあるし販売価格に家の原価以外のものが掛かっています。
建築会社の利益だったり、広告宣伝費だったり。
そんなものにはお金を払いたくありません。

僕が購入した中古物件は築3年の新築同様の物件。
競売物件なので、販売価格もお得です。
購入後も購入価格に近い金額で売却を見込めます。

購入後も資産価値を維持できると思っています。

こんな理由から、僕は中古物件の購入を決めました。